本專家提示由福建省注冊會計師協會起草，不能替代中國注冊會計師執業準則及其應用指南的相關要求，僅供注冊會計師在執業過程中參考。由于被審計單位的情況千差萬別，專家提示亦并非對所有可能出現問題的全面描述，其結論亦可能會因不同情況而有所改變，注冊會計師在使用時應當合理運用職業判斷。

2018年12月7日，財政部正式公布了新修訂的《企業會計準則第21號——租賃》（以下簡稱“新租賃準則“）。秉承企業會計準則與國際財務報告準則趨同的原則，新租賃準則的修訂基本上沿用了《國際財務報告準則第16號——租賃》的規定，同時考慮了我國企業會計準則實施的實際情況。新租賃準則帶來最重大的改變是承租人的會計處理，除了考慮若干實務豁免安排外，承租人租賃資產幾乎都需要納入表內處理，從而對持有大量租賃合同的行業，如零售及消費品、航空、交通、能源設施、電信等行業，在財務核算、內部控制、業務管控、融資安排、稅務申報流程等將形成巨大挑戰。對于注冊會計師而言，如何對被審計單位采用新租賃準則核算的財務報表實施審計程序，同樣是充滿挑戰。與舊租賃準則相比，新租賃準則引入了不少新的概念以及有更多需要管理層判斷及估計的領域。根據財政部的要求，新租賃準則將分別于2019年1月1日及2021年1月1日，分批實施。鑒于此，福建省注冊會計師協會起草了關于新租賃準則下進行審計的若干風險提示：

風險提示一：注冊會計師應當關注租賃合同的識別

被審計單位應確保已經根據新租賃準則以及有關租賃的定義，對所有的租賃合同，包括在現有的商業安排下隱含租賃的合同進行正確的識別。盡管新租賃準則提出了租賃安排的識別原則，對于識別在一項商業安排中是否為租賃或者含有租賃，還是比較直觀的。然而，當一項商業安排存在其他重大的服務成分時，如何識別合同是否構成租賃或含有租賃成分，則需要被審計單位管理層運用大量判斷。如在一項商業物業的使用安排中，出租人可能同時提供物業管理服務，并通過租金或者管理費的形式向承租人收取服務費用。另外，如服務提供商可能為被審計單位提供專有的設備或交通工具，并收取服務費用。在新租賃準則下，如屬于租賃部分，承租人應將其納入表內核算，并參照《企業會計準則第4號——固定資產》有關折舊規定，對使用權資產計提折舊。而如屬于服務部分，則在獲得服務期間作為費用核算，無需像租賃那樣確認相關的資產和負債。因此，對于注冊會計師而言，如何有針對性地設計審計程序，以檢查被審計單位是否已充分識別所有重大的租賃合同并保證其完整性，是審計新租賃準則應用的一個關鍵步驟。注冊會計師可以考慮：

1.獲取租賃合同匯總表，并將匯總表的信息與上年度審計工作底稿中關于租賃披露的信息進行比較。如出現重大差異，調查有關差異形成的原因以及評估是否影響對被審計單位所提供的租賃合同匯總表完整性的評價。作為銜接安排，新租賃準則提供了若干簡化處理。如有關差異并不是由于考慮了銜接安排中簡化處理的規定，則需要考慮以前年度的財務報表中關于經營租賃承諾的披露是否出現重大紕漏。

2.如果被審計單位建立了有關內部評價程序，財務部門會定期與內部業務部門對業務合同討論以確定合同中是否包含租賃安排，并且其討論的形式包括但不限于，郵件、支持性合同、及書面回復等，注冊會計師可以考慮獲取所有與討論有關的資料進行審閱，并獲取被審計單位對業務合同討論結果進行跟進及評價的證據。如注冊會計師考慮依賴有關內控的程序，可以根據《中國注冊會計師審計準則第1211號——通過了解被審計單位及其環境識別和評估重大錯報風險》及《中國注冊會計師審計準則第1231號——針對評估的重大錯報風險采取的應對措施》的有關要求，實施相關內控了解程序，進行穿行測試及控制測試程序。

3.考慮對相關內部業務部門（如法律、財務、營運及采購等部門）進行訪談，以便對合同安排是否存在租賃進行獨立評價。

4.從租金支付明細賬中，獲取現有供應商的信息，將有關信息與租賃合同匯總表進行比較，確認現有供應商是否都包括在租賃合同匯總表中，從而判斷有無重大租賃合同未被納入考量。

風險提示二：注冊會計師應當關注租賃合同核算中涉及的管理層判斷及估計

《中國注冊會計師審計準則第1321號——審計會計估計（包括公允價值會計估計）和相關披露》第十五條規定：“當按照《中國注冊會計師審計準則第1211號——通過了解被審計單位及其環境識別和評估重大錯報風險》的規定識別和評估重大錯報風險時，注冊會計師應當評價與會計估計相關的估計不確定性的程度。”第十六條規定：“注冊會計師應當根據職業判斷確定識別出的具有高度估計不確定性的會計估計是否會導致特別風險。”

新租賃準則的應用需要被審計單位進行判斷，識別合同是否屬于租賃。如存在租賃合同分拆的情形，被審計單位需要判斷租賃部分和非租賃部分，以及根據新租賃準則第十一條的規定，對交易價格進行分攤。同時，作為承租人，在租賃合同的首次計量以及后續計量使用權資產以及租賃負債的過程中，也會涉及到一系列的會計估計及判斷，如：

1.在租賃開始日，在確定租賃期限時，需要判斷承租人是否存在其將行使可續租權利的合理預期，從而延長租賃期限，或者行使提前終止合同的權利，從而縮短租賃期限。

2.判斷租賃內含利率。根據新租賃準則第十七條，租賃負債應當按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現值進行初始計量。在計算租賃付款額的現值時，承租人應當采用租賃內含利率作為折現率；無法確定租賃內含利率的，應當采用承租人增量借款利率作為折現率。承租人增量借款利率，是指承租人在類似經濟環境下為獲得與使用權資產價值接近的資產，在類似期間以類似抵押條件借入資金須支付的利率。

3.一般而言，承租人不容易獲得租賃內含利率，而會采用增量借款利率。而實務中，容易被注冊會計師忽略的是，在確定增量借款利率時，應考慮的是使用權資產本身，而不是租入的資產。如被審計單位通過經營租賃的方式租入一棟辦公樓，采用新租賃準則核算。在租賃開始日，被審計單位確定折現率（假設為增量借款利率），該增量借款利率應該是與經營租賃安排下形成的使用權資產相關，而不是租入的辦公樓本身。另外，承租人的記賬本位幣與租賃合同所使用的貨幣可能存在不一致情況，如承租人以人民幣作為記賬本位幣，而租賃合同是通過美元支付。則需要注意的是，在考慮增量借款利率時，是使用美元借款的利率作為參考，而并非人民幣的借款利率。

4.判斷一項租賃是否存在實質固定付款安排。根據新租賃準則，只有屬于固定付款安排的租賃才屬于新租賃準則核算的范圍。然而在實務中，可能存在一些表面看起來是可變租賃付款安排，而實質上，仍包含實質固定付款安排。如確定餐廳的租金時，如果只是根據收入的若干比例確定租金的水平，由于支付的金額是隨著收入的實現程度來決定，如果收入為零的情況下，無需支付租金。這種安排屬于可變租賃付款安排，不在新租賃準則的核算范圍內。然而，如果雙方約定了最低租金保底額度，則保底部分為實質固定付款安排，屬于新租賃準則核算范圍。另外一些常見的租賃安排，如在成熟的商圈租賃一個餐廳，根據未來商圈人流量增速，來確定未來的租金水平。由于在租賃開始時，承租人需要按雙方約定的金額支付首年租金。未來租金即使沒有增長也需要按去年的租金水平進行支付，實質上也構成了固定付款安排。因此，注冊會計師需要對租賃安排以及條款進行詳細閱讀，與管理層及其他相關業務部門進行充分討論，以便理解租賃是否屬于實質固定的付款安排。

風險提示三：注冊會計師應當關注被審計單位確認的使用權資產，是否存在減值的風險。

《中國注冊會計師審計準則第1211號——通過了解被審計單位及其環境識別和評估重大錯報風險》第十四條規定，注冊會計師應當從：（一）相關行業狀況、法律環境和監管環境及其他外部因素；（二）被審計單位的性質；（三）被審計單位對會計政策的選擇和運用；（四）被審計單位的目標、戰略以及可能導致重大錯報風險的相關經營風險；（五）對被審計單位財務業績的衡量和評價；（六）被審計單位的內部控制。六方面了解被審計單位及其環境，進而識別和評估重大錯報風險。

在舊租賃準則下，經營租賃的承租人無需將租賃使用權資產納入資產負債表核算，因此，并不需要考慮減值風險的問題。當有關租賃合同可能為一項虧損合同時，才根據《企業會計準則第13號——或有事項》進行計提。而在新租賃準則下，承租人應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定，確定使用權資產是否發生減值，并對已識別的減值損失進行會計處理。關于減值風險的審計提示，詳見我會于2017年11月8日發布的《審計風險提示第16號——資產減值的審計關注》。